Az európai logisztikai és ipari ingatlanpiac jellemzőinek változása tovább táplálja a befektetésre alkalmas ingatlanok kínálatát és minőségét, így hozzájárul a szektor, mint intézményesen elfogadott befektetési eszköz fellendüléséhez – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb kutatásából.
A változások egyaránt érintik a iparág likviditását és befektetői körét, illetve a rendelkezésre álló eszközöket és a piac bérlői bázisát. A harmadik félként működő logisztikai outsourcing-szolgáltatók expanziója például hozzájárult a specializált befektetők aktivitásának növekedéséhez, főleg, miután a világkereskedelem és a regionális infrastruktúra fejlődésnek indult. A helyzetre reagálva a teljes európai befektetési piacból immár tíz százalékkal részesedik az ipari ingatlanok piaca, szemben a 2006-os hat százalékkal.

Richard Holberton, a CBRE európai kutatási igazgatója szerint: „az ipari ingatlanszektor bérlőinek és befektetőinek változásai vonzóbbá tették a szektort az intézményi befektetők számára, és egyértelműen hatottak az árazásra is. Az első osztályú ingatlanok hozama az elmúlt tíz évben mintegy 70 bázisponttal volt alacsonyabb, mint egy húsz éves időszakot tekintve a hosszú távú átlag; az ipari és az irodapiaci ingatlanok hozamkülönbözete szintén csökkent. Ezek a tényezők befolyásolják a befektetők véleményét a szektor lehetséges jövőbeli megtérüléséről.”

Mind az európai logisztikai szektor lehetőségeit kereső pán-európai intézményi befektetési alapok, mind a befektetők száma és mérete nőtt az elmúlt időszakban. Bár a szektorban általában alacsonyabb a bérleti díjak emelkedése, a piacon a megtérülés 2001 óta 1,5 százalékponttal haladta meg a teljes ingatlan-iparági átlagot, ami módfelett vonzó a jelen bizonytalan gazdasági környezetben.

A befektetésre alkalmas ingatlanok állománya számos ok miatt gyarapodott az elmúlt időszakban. Az elmúlt öt év európai ipari és logisztikai piacán kötött tranzakciók közel 20% eladás-visszabérlés jellegű ügylet volt, szemben a teljes befektetési piac 13 százalékával. A piac abszolút mérete is nőtt: a spekulatívan épült logisztikai ingatlanok állománya a közép- és kelet-európai régióban több mint tízszeresére emelkedett 2000 és 2008 között.

A CBRE jelentése szerint általánosságban a relatíve magas likviditás jelentős előnyt jelent a hozamok tekintetében. Ma a leginkább likvid piacokon - Franciaországban és az Egyesült Királyságban – a jelenlegi hozamok a hosszú távú átlagokhoz képest különbözőképpen alakulnak: Londonban, Párizsban, Madridban, Barcelonában, Stockholmban és Brüsszelben legutóbbi tetőzésük után csökkenésnek indultak a hozamok, míg Rotterdamban, Milánóban vagy Frankfurtban még nem egyértelmű a hozamok lejtmenete.

„A befektetők számára jelenleg a fő szempont az árazás felbecsülése a bérlői kereslet alakulásának és a relatív likviditás mutatóinak figyelembe vételével, azaz, hogy a piac jó üzlet-e. Nem mindig egyértelmű, hogy a jelenlegi hozammozgások a helyi különbségeket tükrözik-e likviditásban, a kereslet, vagy a növekedési kilátások tekintetében. Pán-európai kontextusban ezen trendek megértése segíti a befektetési döntéseket.” – tette hozzá Holberton.

“Az ipari és logisztikai ingatlanok iránti érdeklődés Közép- és Kelet-Európában is erősödni látszik. – kommentálta Borbély Gábor, a CBRE KKE-i elemzője. „Az elmúlt negyedévben Lengyelországban zajlott egy nagy portfolió-eladás, Horvátországban pedig egy elosztó központot értékesítettek. A tranzakciók volumene a régiós átlagméret kétszerese volt. Hasonló nagy logisztikai ügyletet Magyarországon utoljára egy éve láthattunk.”
 

Improvements in liquidity, stock quality and occupier base contributing to increasing investor interest in the sector

 
Changes in the characteristics of the European logistics property market have continued to boost the scale and quality of investable stock and are contributing to the sector's rise as an institutionally-acceptable investment medium, according to latest research from CB Richard Ellis (CBRE). 

These changes relate to the sector’s potential liquidity and investor base, and the quality of both available assets and the market’s occupier base. For instance, the expansion of outsourcing to third party logistics specialists (3PLs) has contributed to the growth in activity by specialist investors, particularly as world trade and regional infrastructure have developed. In response, the sector now accounts for around 10% of the European property investment market compared with only 6% in 2006.

Richard Holberton, Director of EMEA Research, CBRE, said: “Changes in the industrial sector’s occupational and investment characteristics have made the sector more attractive to institutional investors and have clearly affected pricing. Prime yields over the past 10 years have been around 70 basis points lower than the long-term average, based on a 20-year history. Spreads between logistics and office yields have also narrowed. These factors will influence investors’ views on potential future returns from the sector.”

The number and size of pan-European institutional funds and investors now looking at the opportunities offered by European logistics property has grown.

James Markby, Director of European Industrial & Logistics, CBRE, said:  “Institutional investors are increasingly attracted by the sector’s income performance. Although it has generally lower rental growth characteristics, the fact that the sector’s income return has been more than 1.5% higher than the all-property average since 2001 is an attractive feature in an uncertain economic environment. Yet in the current market, there are two potential issues: investors and developers are increasingly holding onto assets, and there remains a tension between book values and realisable pricing when marking to market.”

The stock of investable assets in the sector has also expanded for a number of reasons. Nearly 20% of transactions in the European industrial and logistics market over the past five years have been disposals by former owner/occupiers, compared with 13% for the European real estate investment market as a whole. The absolute scale of the market has also expanded. New developer-led logistics space in CEE, for instance, rose more than tenfold between 2000 and 2008.

Despite this growth, the pattern of investment activity for logistics assets is uneven across Europe, as is the relationship between current pricing and historic yield averages. The UK, in particular, has seen recent strengthening in investment volumes and accounted for over half of last year’s total European industrial investment activity.

The CBRE report suggests that, in general, high relative liquidity would be an obvious advantage in yield terms. Currently, however, the most liquid markets – France and the UK – have divergent positions in terms of their current yields relative to longer-term averages. At a local level, several markets – notably London, Paris, Madrid, Barcelona, Stockholm and Brussels – have seen yields fall from their most recent peak. Some markets including Rotterdam, Milan and Frankfurt have so far not seen much evidence of downward yield movement, although there is clearly pressure in this direction; but this is principally because they did not move out as far to begin with.

“A key consideration for investors in making market selection decisions will be to assess current investment pricing in relation to indicators of prospective occupier demand and relative liquidity; in other words, whether the market offers ‘good value’. It is not always self-evident whether recent yield movements fully reflect local differences in liquidity or demand and growth prospects. An understanding of these trends in a pan-European context will help to inform investment selection,” concluded Holberton.
    
“Interest for industrial properties is recovering in Central and Eastern Europe as well to some extent. - commented Gábor Borbély, CEE Research Analyst at CBRE. “Last quarter Poland registered a large portfolio sale while a distribution centre was traded in Zagreb, Croatia. Volumes were double the average deal size in the region. Similar large logistic transaction took place in Hungary a year ago for the last time.”